本片讲述了香港新界围村陆氏家族在房产开发交易黑幕后的故事。故事开始于村民罗永就醉酒撞死了异姓兄弟陆永远,陆永远之妻月华从此与他势不两立。罗永就5年后出狱,发现陆氏家族大家长陆瀚涛和其女陆永瑜,以及女婿已经坐拥新界最大房产公司,而陆家兄弟陆金强、陆永富等人则疯狂扩张势力。不久香港房产巨鳄邀请罗永就“共商大事”。同时,神秘人阿祖透露给月华一个通过窃听得到的秘密消息,他告诉月华要想在这场欺天阴谋中复仇,就必须按照他的指示去做……于是几方势力都开始暗自行动。
本片是《窃听风云》系列的第三部,但是除了“窃听”这一核心创意外,故事内容与前两部无关。。清末民初,苏州城内,芷馨一家,满门抄斩。芷馨逃过一劫,之后到了秦府做了纺纱童工。十年之后,芷馨同时被秦家义子许瑞生与方家大少爷方梓恒同时爱上,却意外被秦慕阳识破身份。为了对付生意上的竞争者方家,芷馨成了秦慕阳的一个筹码。为了复仇,芷馨嫁给梓恒。在复仇中却爱上梓恒,并得知韩家灭门的背后秘密。梓恒因为一桩命案被赶出方家,芷馨生死相伴。在日本人西村的帮助下,梓恒在上海东山再起,几年后,方家败落,方梓恒重回故里,夺回家业。西村为建军工厂来到苏州,中日战火让昔日友人割袍断义。在国家大义面前,中国人只有起来反抗。日本人想要的方梓恒的纱厂,化作一团灰烬。方梓恒与西村饮下自己准备的毒酒,两人只叹生不逢时,双双毙命。一列马车驶离苏州,芷馨望着苏州城里的滚滚浓烟,硕大的眼泪掉了下来。。